Что такое договор предварительной купли-продажи объекта недвижимость и с чем его едят?

Итак, давайте разберемся, что же представляет собой предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, на примере покупки квартиры у застройщика.

Допустим, между Вами и неким ООО был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому вы пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи в отношении приобретения квартиры в строящемся доме. Обычным для таких договоров является условие, согласно которому на покупателя возлагается обязанность внести денежные средства в определенной части от полной стоимости квартиры, первый взнос.

А теперь небольшая справка: по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь или товар в собственность покупателю, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. По предварительному же договору, согласно Гражданскому кодексу РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг - основной договор, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора, при этом в предварительном договоре должен быть указан срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если же такой срок в предварительном договоре не определен, то основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного.

Однако продолжим, есть у недобросовестных застройщиков тут свои хитрости. Так, в условия предварительного договора о сроках, включаются, например, следующие: «продавец обязуется обеспечить регистрацию своего права собственности на квартиру в течение 120 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, после чего стороны в течение 30 дней обязуются заключить основной договор купли-продажи».

Звучит вполне корректно и вроде юридически грамотно. Однако давайте задумаемся, когда же конкретно придет срок заключения основного договора, и тут становится ясно, что такой срок не установлен, это может быть и через полгода, и через год, два и даже больше. Стоит отметить, что застройщик все это время будет фактически пользоваться вашими денежными средствами, не дав Вам ничего взамен, кроме письменного обязательства с размытыми сроками.

В случае же обращения с претензией о сроках, такой застройщик ссылается на то, что нормами Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность определения срока указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от действий и воли сторон.

Опять же небольшая справка: ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и заявления правообладателя соответственно. Таким образом, условия о сроках, описанных нами выше, не являются неизбежными и зависят от воли и действий застройщика.

При таких обстоятельствах, срок заключения сторонами основного договора считается несогласованным, и основной договор купли-продажи подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Что же делать, если срок заключения основного договора прошел, и заказчик не направил Вам предложение о его заключении?

Тут стоит понимать, что из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, то в частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим назначение платежа, внесенного Вами, состоит в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара. Иное законное основание владения и распоряжения застройщиком указанной суммой отсутствует.

Учитывая, что основной договор не заключен, эта сумма подлежит в полном объеме. Если же ООО добровольно отказывается возвратить сумму неосновательного обогащения, Вы имеете право обратиться с указанным требованием в суд.

Воспользовавшись юридическими услугами юридической консультации «Советов», Вы получите причитающуюся Вам сумму, сэкономив при этом свое время и нервы, а стоимость наших услуг Вам возместит застройщик.